2025年3月，成都市民李先生以200多万元购入的二手房突现“20年租约”，导致装修受阻、入住无期。这一事件暴露了二手房交易中“恶意租约”的隐蔽风险，也引发对中介责任与法律漏洞的广泛讨论。本文通过法律解读、案例剖析与实务建议，系统解答购房者最关心的五大核心问题。
一、“买卖不破租赁”原则如何适用?租客是否有权拒绝搬离?
法律解析
根据《民法典》第725条，“买卖不破租赁”原则规定，租赁期内房屋所有权变动不影响原租赁合同效力。但适用前提是租赁合同真实有效且已备案。
-本案特殊性：租约长达20年(法律允许的最长期限)、租金远低于市场价(150㎡月租仅1200元)、租客未实际入住，存在“以租抵债”嫌疑。
-法律后果：若法院认定租赁合同系恶意串通损害购房者权益，可依据《民法典》第154条判定合同无效，租客无权主张继续履行。
实务建议
购房者应在交易前要求中介或自行通过“天府市民云”APP查询租赁备案信息，并实地核查房屋使用状态。
二、中介是否需对租约审查失职担责?
责任界定
1.法律义务：中介机构需履行尽职调查义务，包括查封、抵押、租赁、居住权等权利限制的核查。尽管租赁备案非强制性，但未主动查询且轻信卖方承诺，可能构成过失。
2.合同漏洞：中介仅通过合同“无租赁”勾选确认，未留存书面查询记录，难以证明已尽审慎义务。
3.赔偿范围：若法院判定中介存在过错，需赔偿购房者租金损失(如另租房屋费用)、维权成本(诉讼费、律师费)及房价贬值差额。
行业争议
部分中介认为，产调已包含居住权信息，租赁备案非必查项;但律师指出，居住权与租赁分属不同权利，需分别核查。
三、前业主失联，购房者如何有效维权?
法律路径
1.刑事报案：若前业主收取房款后故意隐瞒租约并失联，可能涉嫌合同诈骗罪，可向公安机关报案。
2.民事诉讼：
起诉前业主：主张解除合同、返还房款及赔偿损失(含装修费、利息等);
起诉中介：要求承担连带赔偿责任;
起诉租客：请求确认租赁合同无效。
3.执行难点：若前业主名下无其他财产，购房者可能面临“胜诉难执行”困境，需提前申请财产保全。
证据收集
- 租赁合同原件及备案凭证;
- 中介服务合同与沟通记录;
- 租金市场价评估报告(证明显失公平)。
四、如何识别“恶意租约”陷阱?
风险信号
1.价格异常：租金显著低于市场价(如本案月租仅为同地段30%);
2.租期超长：接近20年法律上限，且一次性收取全部租金;
3.无实际使用：租客未装修、未入住，房屋长期空置;
4.关联关系：租客与前业主存在债务纠纷或亲属关系。
防范措施
1.深度尽调：除线上备案查询外，走访物业、邻居核实房屋使用历史;
2.合同条款：在买卖合同中增加“无租约担保条款”，约定高额违约金(如房价20%);
3.资金监管：预留部分房款(5%-10%)作为“瑕疵担保金”，过户后3-6个月支付。
五、长期租约是否影响房屋过户?如何规避?
过户障碍
-法律层面：租约本身不影响产权过户，但若租客主张权利，可能引发后续占用纠纷。
-交易风险：银行可能因房屋存在长期租赁拒绝发放按揭贷款，导致交易中断。
规避策略
1.过户前解约：要求前业主与租客解除合同并完成备案注销;
2.书面承诺：在买卖合同中明确“房屋无租约，否则卖方承担一切损失”;
3.公证提存：将解约所需赔偿金提存至公证处，确保租客配合搬离。
总之，二手房交易中的“租约陷阱”既是法律问题，更是信息不对称的博弈。购房者需强化风险意识，中介机构应提升专业审查能力，而立法层面也需进一步完善租赁备案的强制性与透明度。唯有三方协同，方能构建更安全的交易环境。
本文法律观点综合自北京泽亨律师事务所胡磊律师、四川一上律师事务所林小明律师等专家意见。