房地产《估价理论与方法》第十三套模拟试题
一.单选题：
1.一般来说，开发经营期的起点（ ）
a. 与经营期的起点重合
b. 与运营期的起点重合
c. 与建造期的起点重合
d. 与开发期的起点重合
a
b
c
d
标准答案：d
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：见教材图示
2.一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（ ）
a. 与开发期的终点重合
b. 与建造期的终点重合
c. 与销售期的终点重合
d. 与前期的终点重合
a
b
c
d
标准答案：c
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：见教材图示
3.在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）
a. 单利计息的利息少，复利计息的利息多
b. 单利计息的利息多，复利计息的利息少
c. 单利计息的利息与复利计息的利息一样多
d. 无法知道
a
b
c
d
标准答案：a
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
4.已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）
a. 6%
b. 3%
c. 6.09%
d. 8%
a
b
c
d
标准答案：a
考生答案：
本题分数：8.33
本题得分：0
解析：（1+6%/2）2-1=6.09%
二.多选题：
1.关于开发经营期说法正确的有( )。
a.开发经营期可分为开发期和建设期
b.开发期的起点与开发经营期的起点相同
c.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间
d.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止
a
b
c
d
e
标准答案：b, c, d
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：开发期与建设期是同一概念。
2.确定开发经营期的目的是( )。
a.为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入
b.计算投资利息
c.预测开发完成后的房地产售价、租金
e.各项支出与收入的折现
a
b
c
d
e
标准答案：a, b, c, d
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：见教材。
3.由于开发期延长，对于开发商( )。
a.一方面要承担总费用上涨的风险
b.一方面要承担更多的投资利息
c.能够提高利润
d.成本将会降低
a
b
c
d
e
标准答案：a, b
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：开发期延长，意味着成本上升，由于房地产价格一定，必定会导致利润降低,所以cd是错误的。
4.在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握( )。
a.应计息的项目，计息期的长短
b.计息的方式
c.利率的大小，计息周期
d.折现率
a
b
c
d
e
标准答案：a, b, c
考生答案：
本题分数：16.66
本题得分：0
解析：应用传统方法不需要把握折现率，那是现金流量折现法应当考虑的
2010年房地产估价师《理论与方法》考前参考题及详解（二）
1．下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层
【答案】B
【解析】房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。
2．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。
A．96 B．192 C．240 D．480
【答案】D
【解析】该住宅楼的建筑面积＝20000000m2÷5000＝4000m2，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积＝土地总面积×建筑密度×建筑层数，求得土地总面积＝1000m2，容积率＝建筑密度×建筑层数＝50%×8＝4，土地单价＝楼面地价×容积率＝1200×4元/m2＝4800元/m2，则土地总价＝4800元/m2×1000m2＝480（万元）。
3.下列属于土地使用管制的事项有（ ）。
A．建筑物四周应留有－定的空地作为建筑物的绿地和交通
B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C．某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
D．甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E．某宗土地只能用于商业房地产开发
【答案】ACE
【解析】对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。B项是土地使用权内容范围，与用途管制不是同一意义。D项说的是地役权，并非用途管制，是乙本就应有的权利。
4.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。
A．该房地产的实际价格等于名义价格 B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格高于50万元 D．该房地产的实际价格为50万元
E．该房地产不存在名义价格
【答案】DE
【解析】实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。因此此题实际价格为50万元。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格，因此此题不存在名义价格。
房地产开发资质办理需要准备什么材料
法律分析：(一)营业执照复印件;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;(六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》 第三十四条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
房地产开发资质办理需要什么资料
一、房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下： （一）一、二、三、四级房地产开发企业的注册资本不低于5000万元、2000万元、800万元、300万元；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人；其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人、持有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人。我们公司有中级建筑工程师正，中级结构工程师正，中级会计等职称可以外ZU,图片右下角有惊喜 2、从事房地产开发经营一级要求5年以上、二级3年以上、三级2年以上、四级1年以上； 3、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上、15万平方米以上、5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；四级资质要求从事房地产开发经营1年以上； 4、一级连续5年、二级3年、三级2年建筑工程质量合格率达100%；四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达1000； 5、一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上、10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 8、未发生过重大工程质量事故。 （二）申请一、二级房地产开发企业资质的，由县、市建设局逐级审查后，送省建设厅审批。 二、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产业管理科备案； （一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和劳动合同； （六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。 《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。 自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。 三、房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。 四、申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。 五、临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。 六、申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件： （一）企业资质等级申报表； （二）房地产开发企业资质证书（正、副本）； （三）企业资质负债表和验资报告； （四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件； （五）已开发经营项目的有关证明材料； （六）《住宅质量保证书》以《住宅使用说明书》执行情况报告； （七）其他有关文件、证明；