什么是楼盘均价？
自从开发商为吸引客户在“起价”上做“圈套”后，越来越多的购房者便不再对楼盘打出的“起价”动心了。于是，许多精明的开发商在楼盘推广时采用了“均价”这个词。“均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现，用标着的“均价”来买房，也买不到合适的，往往想买的房子与打出的“均价”也有很大差距。均价到底是怎么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，即(最高价＋最低价)÷２得出的，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的。以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。一些细心的买房人发现，自己看中的房子，户型朝向都比较一般的，往往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是开发商在“均价”上也做了手脚其实，开发商在均价上大做文章是没有必要的，计算两套价格，费时又费力，不划算。但由于现在市场上楼盘太多，竞争得太激烈，为了吸引购房者，一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。因此，你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。这当然也是开发商定价的一种手段。有人会说，这与原来打出的低“起价”不是一样吗？其实并不一样。开发商打出的“起价”的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有的楼盘原本就没有这样价格的户型，仅仅为吸引客户。而低“均价”则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此，买房人如果是以价格首先者，是可以考虑的。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，高层是在15%～20%之间。
什么是贷款价值比
贷款价值比就是按照抵押物的估值按照一定比例放款，比如一套房子估价100万，银行按照估价70%贷70万给你，这个百分比就叫贷款价值比。抵押贷款流程如下：1、申请人必须年满18周岁且具有完全民事行为能力。2、申请人的个人征信良好并且有稳定的经济收入,能够按时还款。3、申请人能够提供银行认可的担保,并且提供齐全的担保材料。4、申请人能够提供有效的身份证件。5、申请银行规定的其他条件。银行抵押贷款操作步骤：1、首先带上抵押贷款的申请书以及相关的材料到银行提交申请。2、银行收到资料之后会对申请人进行贷前的审查和面谈。3、通过审查之后,银行与申请人签订贷款合同。4、申请人办理抵押手续,等手续办完之后,银行会向申请人发放贷款。抵押贷款的注意事项：1、抵押的房产需要是借款人的名义，如果抵押房产有其他人共有，还需要出具共有人认同抵押贷款的声明。2、需要明确贷款的用途，抵押贷款一般用于装修、购买家庭大额耐用消费品、留学等消费。3、有离婚情况的借款人，需要提交离婚协议书或者法院判决书，如果离婚后未婚，还需要提交离婚后未婚的证明。4、小产权房并不可以办理房产抵押贷款，房产抵押贷款交易只有明确的大产权才可以。拓展资料：房屋抵押贷款与房屋按揭贷款的区别1、成本不同：主要是利率方面对于按揭贷款，就是商业贷款，又叫个人住房贷款。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。利率都是执行人民银行规定的基准利率，以前做买房按揭贷款利率还有折扣，由于当今政策紧，额度少，利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。2、法律关系的主体不同：抵押关系中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即按揭人(银行)、按揭人(买方)、第三人(原房屋所有人)。3、先期条件不同：借款人要向银行申请房屋抵押贷款，是以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款，抵押贷款用途可用以购房、也可以用作其他用途。而按揭贷款是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务却只能用以购房。